Оценка земли для целей изъятия в нуждах государства (муниципальных органов).

При изъятии земельных участков в муниципальных и государственных нуждах, оценка земельного участка выполняется с целью возмещения убытков собственнику. Необходимость в оценке возрастает в связи с внедрением крупных проектов (девелоперских, инфраструктурных). Примером являются участки земли в Сочи, изъятые под объекты Олимпиады.

Задача оценщика – определение рыночной стоимости, убытков собственников, арендаторов земельных участков, оценка рыночной стоимости недвижимости для определения цены выкупа. ФСО не выделяют как объект оценки расчет цены выкупа и убытков собственника при изъятии. Способы изъятия: реквизиция, изъятие, конфискация. Конфискация земельных участков выполняется при наличии преступлений, и используется как санкция к собственнику земли. Изъятие земли выполняется на основании судебного решения путем принудительного прекращения прав на землю без компенсации. Реквизиция – изъятие на время у собственника земли права на участок земли при чрезвычайных ситуациях (эпидемии и др.) путем административного решения государственным исполнительным органом. Право на обжалование у собственника отсутствует.

Реквизицию предопределяют чрезвычайные условия, введенные на конкретной территории по определенным обстоятельствам. Реквизиции могут быть подвергнуты участки земли, находящиеся в пожизненном владении, пользовании. При этом собственнику возмещаются убытки с выдачей документов о реквизиции. Земля возвращается собственнику при прекращении событий чрезвычайного характера. Возможна также денежная компенсация владельцу земельного участка.

Общие признаки изъятия и реквизиции:

• выполняются в интересах государства и общества;
• возмещаются убытки собственникам;
• основание – административный акт;
• принудительный характер.

Отличия изъятия и реквизиции:

• особые обстоятельства для осуществления реквизиции;
• временный характер реквизиции.

Законодательство РФ признает приоритет муниципальных и государственных нужд перед частными собственниками в использовании участков земли. Ст. 49 ЗК РФ трактует исключительность случаев изъятия участков земли:

1. международные обязательства РФ;
2. необходимость размещения определенных объектов государственного значения, куда входят:

• энергетические системы федерального и регионального значения;
• атомная энергетика;
• объекты обороны;
• пути сообщения, транспорт федерального значения;
• объекты обеспечения деятельности космоса;
• объекты по защите Государственной границы;
• объекты муниципального значения;
• автомобильные дороги, мосты, транспортные сооружения местного значения.

Обязательное условие изъятия – отсутствие вариантов размещения объектов.

Ограничения на изъятие:

1. Продуктивные угодья сельского хозяйства;
2. Генеральные планы поселений, правила застройки и землепользования;
3. Охраняемые природные территории с объектами культурного наследия;
4. Земли лесного фонда.

Этапы изъятия:

1. Решение об изъятии земельного участка (ст. 31 и 32 ЗК РФ).Решение должно содержать данные:

• характеристики участка;
• цель и срок изъятия;
• информация о собственнике;
• документы по извещению собственника;
• проект соглашения с собственником.

2. Информирование собственника об изъятии земельного участка.
3. Государственная регистрация постановления (решения) об изъятии участка.
4. Заключение соглашения с собственником об изъятии земельного участка.
5. Предъявление иска об изъятии земли в суд.
6. Государственная регистрация права (перехода права) собственности.

Учитывая деликатность вопросов обращения с собственностью, оценочные компании должны проводить оценку земли профессионально и достоверно.